Разделы: Реклама, Маркетинг, Брэнды, Маркетинговые исследования,
Карьера.
Покупка недвижимости: одним договором не
обойдешься
Собственность - вещь непростая, и, чтобы стать полноправным
собственником торгового объекта, мало иметь достаточную для покупки
сумму денег. При заключении договора купли-продажи коммерческой
недвижимости следует обратить внимание на ряд серьезных моментов,
которые могут осложнить жизнь нового владельца. И, наконец,
финальным аккордом в процессе приобретения недвижимости является
государственная регистрация, дающая право распоряжения объектом.
Здания и сооружения относятся к недвижимому имуществу в соответствии
со статьей 130 ГК РФ, в которой сказано, что к недвижимым вещам
(недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то
есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания, сооружения.
Соответственно, купля-продажа этих объектов недвижимости
регулируется §7 главы 30 ГК РФ.
Какие же требования к договору купли-продажи недвижимости
предъявляет действующее законодательство?
Во-первых, договор купли-продажи здания или сооружения должен быть
заключен в письменной форме.
И несмотря на то, что закон предусматривает несколько вариантов
письменной формы договоров, для купли-продажи здания приемлем только
один из них: это один документ, подписанный обеими сторонами.
Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность
соответствующего договора. Действующее законодательство не обязывает
стороны нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости.
Во-вторых, наличие в тексте договора его существенных условий, при
отсутствии которых он считается незаключенным.
Существенные условия
Одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимости
является четко определенный предмет договора. В соответствии со
статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе
данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Обязательно укажите в договоре точный адрес и вид приобретаемого
объекта, его площадь, назначение и приложите к договору план
земельного участка с указанием месторасположения объекта. Также в
договоре купли-продажи здания или сооружения обязательно должна быть
указана цена этого недвижимого имущества. Согласно статье 555 ГК РФ
при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается
незаключенным. Цена конкретного недвижимого имущества строго
индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами
недвижимого имущества. При заключении договора купли-продажи такого
имущества не может применяться правило, установленное статьей 424 ГК
РФ, которое гласит, что в случаях, когда в возмездном договоре цена
не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий
договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая
при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные
товары, работы или услуги. Каждое конкретное здание имеет свою
индивидуальную стоимость, на которую может влиять множество
факторов.
Государственная регистрация
Договор купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения не
требует государственной регистрации. Государственной регистрации
подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю.
Это значит, что договор вступает в силу и становится обязательным
для сторон с момента подписания, а собственником недвижимости вы
становитесь только с момента государственной регистрации права
собственности на эту недвижимость в учреждении юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактически
вы уже владеете зданием, а право собственности сохраняется за
продавцом - ни сдать в аренду, ни продать приобретенную недвижимость
вы не сможете, пока не зарегистрируете право собственности на свое
имя. Но при этом следует иметь в виду, что после передачи
недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации
перехода права собственности продавец также не вправе им
распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом
исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора
продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае
заключения нового договора об отчуждении ранее переданного
покупателю имущества продавец несет ответственность за его
неисполнение.
Судебная практика
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о
признании недействительным договора купли-продажи строения,
заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с
ограниченной ответственностью.
В обосновании своих требований истец указал, что продал строение по
договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию,
которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода
права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной
ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор
частного предприятия скрылся. В соответствии с пунктом 2 статьи 223
ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента
такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация
перехода к покупателю права собственности на недвижимость по.
договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного
предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество
другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая у
индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы
о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о
регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало
неосмотрительно, на свой страх и риск. С учетом изложенного
арбитражный суд удовлетворил исковые требования акционерного
общества.
Вступление в силу
Полноценным собственником здания вы, как покупатель, становитесь
после государственной регистрации права собственности, но положения
договора купли-продажи этого здания становятся обязательными для вас
и продавца сразу после подписания договора. Что это значит?
Например, в договоре предусмотрена обязанность продавца передать вам
здание по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента
заключения договора, и ваша обязанность - оплатить стоимость
недвижимости путем перечисления соответствующих денежных средств на
расчетный счет продавца в течение трех банковских дней с момента
подписания акта приема-передачи здания.
Стороны должны выполнить свои обязанности по договору в оговоренный
срок, а не дожидаться, пока управление юстиции зарегистрирует
переход права собственности на объект недвижимости. Иначе вам
придется нести ответственность за невыполнение обязательства по
оплате недвижимости в предусмотренный договором срок (обычно - это
пеня за просрочку платежа), и это может обойтись вам в очень
немаленькую сумму.
Судебная практика
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском
к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости
помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи,
заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку
оплаты.
При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга
погашена ответчиком до предъявления иска, но пеня за просрочку
оплаты, предусмотренная договором купли-продажи, была не уплачена.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования Комитета по
управлению имуществом по следующим основаниям.
1. В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и
становится обязательным для сторон с момента его заключения. В
статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если
иное не установлено законом.
2. Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную
государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.
558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не
предусматривает обязательной государственной регистрации сделок
купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
3. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 Кодекса) не
означает регистрации самого до говора купли-продажи. Поэтому договор
купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его
подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента
государственной регистрации.
В случае, когда вы приобрели недвижимость, а продавец уклоняется от
государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость, вы можете обратиться в суд, и ваше право собственности
будет зарегистрировано по решению суда. Продавец, необоснованно
уклоняющийся от государственной регистрации перехода права
собственности, должен будет возместить вам убытки, вызванные
задержкой регистрации.
С подачей документов на государственную регистрацию права
собственности на недвижимое имущество лучше не затягивать, даже если
вы приобрели здание, так сказать, "для себя" и не собираетесь в
ближайшем будущем ни сдавать его в аренду, ни продавать. В
соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" заявление на государственную регистрацию должны подать все
участники сделки, а продавец недвижимости должен еще и подтвердить
свои права на отчуждаемое имущество. Что же делать в ситуации, когда
за то время, пока вы собирались подавать документы на
государственную регистрацию, продавец успел благополучно
ликвидироваться, и теперь ваши проблемы его уже совсем не заботят? В
соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03 в этом случае должна быть применена
аналогия закона -суд вправе принять решение о государственной
регистрации сделки и переходе права собственности аналогично тому,
как он это делает в соответствии со статьями 1б5 и 551 ГК РФ, если
одна из сторон сделки уклоняется от обращения в регистрирующий
орган.
Объекты федеральной и муниципальной собственности
Купля-продажа объектов нежилого фонда, находящихся в федеральной и
муниципальной собственности, регулируется законодательством о
приватизации государственного и муниципального имущества, в
частности Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества" и Законом
г. Москвы от 11 апреля 2001 г. № 12 "О приватизации государственной
и муниципальной собственности Москвы".
Не пугайтесь слова "приватизация", под приватизацией
государственного и муниципального имущества законодатель понимает
возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных
образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть
любые физические и юридические лица, за исключением государственных
и муниципальных унитарных предприятий, государственных и
муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном
капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации и муниципальных образований превышает 25%. В соответствии
с Законом г. Москвы "О приватизации государственной и муниципальной
собственности Москвы" приобрести здание, находящееся в муниципальной
собственности, вы можете следующими способами:
на аукционе;
на коммерческом конкурсе с инвестиционными и/или социальными
условиями;
в порядке продажи арендованного имущества.
Если вы заключаете договор аренды недвижимого имущества,
находящегося в муниципальной собственности, для его дальнейшего
выкупа, необходимо в договоре аренды предусмотреть право выкупа
арендатора, условия, порядок и сроки выкупа арендованного имущества.
В противном случае никакого преимущественного права на выкуп
имущества в собственность вы иметь не будете. Продажа
государственного или муниципального имущества оформляется договором
купли-продажи. Если для договоров купли-продажи недвижимости
Гражданский кодекс предусматривает два обязательных существенных
условия - четко определенный предмет договора и цена имущества, то
перечень условий договора купли-продажи государственного или
муниципального имущества значительно шире.
Обязательными условиями договора купли-продажи государственного или
муниципального имущества являются:
сведения о сторонах договора; наименование государственного или
муниципального имущества, место его нахождения;
состав и цена государственного или муниципального имущества;
порядок и срок передачи государственного или муниципального
имущества в собственность покупателя;
форма и сроки платежа за приобретенное имущество;
условия, в соответствии с которыми указанное имущество было
приобретено покупателем (аукцион, конкурс, выкуп арендованного
имущества);
порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного
имущества до перехода к нему права собственности на указанное
имущество (на пример, вы были арендатором здания);
сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения,
сооружения или земельного участка обременения, сохраняемо го при
переходе прав на указанные объекты (например, аренда, залог).
Единственным законным средством платежа при продаже государственного
и муниципального имущества признается валюта Российской Федерации.
Другие способы оплаты (например, обмен государственного или
муниципального имущества на имущество, находящееся в частной
собственности, передача кредиторам государственного или
муниципального имущества в зачет долга) не допускаются. В противном
случае договор купли-продажи имущества будет признан
недействительным.
Право собственности на приобретаемое государственное или
муниципальное имущество переходит к покупателю после полной его
оплаты со дня государственной регистрации перехода права
собственности в установленном порядке. Основанием государственной
регистрации права собственности на государственное или муниципальное
имущество является договор купли-продажи недвижимого имущества, а
также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на
оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.
Каталог
